海德園不負眾望地“日光”了。

這是一個位于新興豪宅片區(qū)福田安托山、每套房子售價都在八位數(shù)的樓盤，三次開盤三次售罄，曾經(jīng)吸引一位繳納了477個月社保/個稅的“社保巨子”參與打新。

這也是一個“緋聞”最多的樓盤，年初至今多次傳出入市的消息。據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，今年3月以來，項目開發(fā)商深圳市新潤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11次發(fā)布聲明，稱項目不存在“內(nèi)部認購”和“提前選房”的情況。

時過境遷，“社保巨子”“萬人打新”都已經(jīng)成為過去式，“日光盤”屈指可數(shù)，開盤去化1成、2成、3成才是常態(tài)。

因此，海德園此次開盤，被很多從業(yè)者寄予厚望，視為提振深圳樓市信心的關(guān)鍵一戰(zhàn)。

6月12日，海德園正式開盤，經(jīng)歷9小時的漫長選房，237套房源最終售罄，平均每兩分鐘就售出一套千萬豪宅，第三次達成“日光”成就。選房結(jié)束后，顯示房源售罄的海德園大紅色選房系統(tǒng)頁面，被從業(yè)者廣泛轉(zhuǎn)發(fā)，以示慶賀。

不過，多名業(yè)內(nèi)人士認為，海德園的售罄只是個案，象征意義大于實際意義，絕大多數(shù)樓盤仍未擺脫去化僵局。

根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年5月底，深圳新建商品住宅存量約402.5萬平方米。在沒有新增供應的前提下，這些存貨要賣13.72個月才能消化完畢。

售罄但熱度降低

海德園此次入市，承載了許多期待。

今年以來，深圳房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)平淡。深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月深圳新建商品房網(wǎng)簽3389套，環(huán)比下降18.6%，其中新建商品住宅網(wǎng)簽2787套，環(huán)比下降20.5%。

在售新盤普遍打折促銷，過去交易活躍的區(qū)域也放低身段以價換量——福田一個單價超過10萬元/平方米的新盤給到購房者88折優(yōu)惠。

市場低迷，曾經(jīng)兩次開盤兩次“日光”的海德園因而被視為檢驗深圳樓市成色的試金石。

6月1日，海德園最后一批房源獲批入市，備案均價約12.6萬元/平方米，總貨值約30.77億元。

該項目推出237套住宅，單套建筑面積約86-161平方米，起步總價約1049萬元，最高總價超過2000萬元。假如按照最低首付比例3成計算，海德園總價最低的房源月供約3.6萬元，月流水高達7.2萬元。

海德園于6月3日啟動認籌。在3天的登記期內(nèi)，該項目吸引大批購房者認籌，由于可售房源與登記人數(shù)之比超過1：3，最終觸發(fā)積分制，成為今年深圳首個以積分高低決定能否入圍的樓盤。

根據(jù)開發(fā)商披露數(shù)據(jù)，海德園的入圍最低積分為52.5分，最終入圍并完成意向保證金凍結(jié)的購房者總數(shù)為664批，中簽率約35.69%。

海德園的意向保證金為200萬元，凍資總額13.28億元。這是近期入市的豪宅盤中，凍資金額最高的樓盤。

可供對比的是，在今年5月入市的3個單價超過10萬元/平方米的樓盤中，蛇口的四海臻邸和福田的灣尚駿璽家園要求凍資100萬元，福田另一新盤新天石廈銘苑僅要求凍資10萬元。

6月12日9時，海德園正式開始選房，每批購房者選房時長60秒。據(jù)時代周報記者了解，總價在1700萬元以上的大戶型率先售罄。截至開盤當天18時許，海德園全部房源售罄，平均每兩分鐘就售出一套千萬豪宅。

海德園如市場預期實現(xiàn)“日光”，但熱度已悄然降低。

從積分來看，海德園三次開盤的最低入圍積分分別是62.2分、53.5分、52.5分，入圍門檻逐次下降。從選房結(jié)果來看，海德園這次開盤耗時9小時，選至566號宣告售罄，棄選率58%；而上一次開盤用時6小時售罄，棄選率約32%。

價格倒掛

海德園多次熱銷，除了地段核心、學區(qū)優(yōu)質(zhì)等因素加持，更與價格倒掛強相關(guān)。

海德園位于福田區(qū)安托山片區(qū)。該片區(qū)配套較為齊全，毗鄰2、7號線安托山站、安托山自然藝術(shù)公園、香蜜公園等市政配套，且位于福田區(qū)紅嶺實驗小學、深圳高級中學（集團）南校區(qū)的學區(qū)范圍內(nèi)，深圳高級中學為深圳四大頂級名校之一。

更為重要的原因是，由于限價政策的存在，海德園與周邊二手房存在一定的價格倒掛空間。

一名熟悉安托山片區(qū)的經(jīng)紀人告訴時代周報記者，與海德園僅隔一條路的次新盤萬科·瑧山府參考價約13.1萬元/平方米，最新掛牌價在20萬元/平方米上下，“今年4月下旬成交了一套約240平方米4房，總價4688萬元，單價19.53萬元/平方米，還是低樓層的?！贝送?，安托山片區(qū)樓齡近10年的錦廬花園，二手房掛牌價也超過15萬元/平方米。

保守估計，未來售價如按15萬元/平方米計算，海德園此次銷售的最小戶型約86平方米，價差約206萬元，最大戶型約161平方米，價差約386萬元。

“價格倒掛和學區(qū)都是確定的，這兩個因素支撐下來，海德園在很多人眼里還是挺有價值的?！泵缆?lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向時代周報記者表示。

何倩茹同時認為，海德園的熱銷只是個案，不能代表真實的市場。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年5月，深圳新建商品房網(wǎng)簽3389套，環(huán)比下降18.6%，其中新建商品住宅網(wǎng)簽2787套，環(huán)比下降20.5%?！笆苤朴谛枨蠖艘廊幌鄬Φ兔?，全月入市項目開盤去化率整體依然較低?！?/span>

據(jù)時代周報記者了解，深圳有項目推售房源套數(shù)是認籌人數(shù)的10倍，甚至有項目推出首付0.9成的擦邊操作。

截至5月底，深圳新建商品住宅存量為402.5萬平方米，連續(xù)兩個月突破400萬平方米。按照過去一年平均成交量計算，深圳存量新建商品住宅去化時間約為13.72個月。

何倩茹說：“這幾年深圳購房者也學會了不急。”