最近,醞釀多年的《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》終于出爐。
有一個(gè)條文值得注意:第三十九條 對(duì)符合國家規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和鄉(xiāng)村建設(shè),也可以依法通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人有償使用。
法律里面很正式把出讓二字寫了進(jìn)去。意味著,集體經(jīng)營性建設(shè)用地全面放開入市的信號(hào),非常強(qiáng)烈。
作為十年前報(bào)道土地改革的記者,我長期關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域的變動(dòng),也為十多年來的小步試水而感到有些著急。最近我也在和朋友的交流中提到,盡早放開農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易,激活大量的沉睡資產(chǎn),讓農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性收入的原始積累,非常有利于挽救低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。
我找到了農(nóng)業(yè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的中國龍頭企業(yè)土流網(wǎng)的CEO伍勇,還找了若干行業(yè)人士,和他們交流看法。其中,伍勇同樣判斷新法意義重大,并談到了他的樂觀預(yù)期,他認(rèn)為有三個(gè)大招接下來會(huì)釋放出來:第一就是農(nóng)村土地可抵押融資,第二是集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)同價(jià)同權(quán)直接入市全面放開,第三就是耕地指標(biāo)和糧食指標(biāo)在全國范圍內(nèi)進(jìn)行交易。
在伍勇看來,“這三個(gè)大招會(huì)釋放巨大的流動(dòng)性,量級(jí)在100萬億,能解決我們現(xiàn)在的問題”。
一位投資人士也告訴我,這是無中生有的貨幣創(chuàng)造過程,對(duì)于扭轉(zhuǎn)當(dāng)前緊縮局面,意義重大?!按媪扛蟮霓r(nóng)村土地的抵押和入市交易 可能成為新一輪信用擴(kuò)張的發(fā)動(dòng)機(jī) 新的抵押品入市 就相當(dāng)于新的貨幣創(chuàng)造”。
商品房產(chǎn)權(quán)明晰,加入WTO融入世界產(chǎn)業(yè)鏈分工體系乃至移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)與科技浪潮,是普通人能獲益的三波浪潮,現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)沉睡資產(chǎn)全面放開入市,能擔(dān)得起第四波產(chǎn)業(yè)浪潮。
目前農(nóng)村的各類土地都屬于“沉睡的資產(chǎn)”,農(nóng)民無法把自己的農(nóng)地變現(xiàn)或是抵押、融資,無法湊到進(jìn)城生活的原始積累,只能淪為閑置資產(chǎn),沉睡在村里,無人問津。同樣是占有土地和房產(chǎn),因?yàn)榉N種原因,農(nóng)民的地和房,不能獲得城市商品房同等權(quán)利。
不能賣的祖產(chǎn),主打一個(gè)“老家有塊地”的心理安慰作用,但不能變?yōu)楣墓哪夷业腻X包。
激活農(nóng)村產(chǎn)權(quán),放開流通交易是大勢(shì)所趨,也是決策層一直在探索的方向,過去比較謹(jǐn)慎但堅(jiān)定,如今有可能會(huì)加快。一位業(yè)內(nèi)人士和一些高層管理人士有過交流,他向我透露,有高層談到,此前在農(nóng)村土地同價(jià)同權(quán)入市上動(dòng)作緩慢,也是擔(dān)心增加土地供給,沖擊城市房地產(chǎn)。
“但現(xiàn)在已不存在這一擔(dān)憂,時(shí)機(jī)成熟了”。能感受到有關(guān)方面有了迫不及待的感覺。
據(jù)我了解,此前有長輩朋友們?cè)诖ㄓ褰?jīng)營了一片山林,多年來因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明晰,并未搞經(jīng)營性開發(fā),但這一進(jìn)程在去年迅速加快,產(chǎn)權(quán)得到確定,地方比較急迫地推著經(jīng)營方快速上項(xiàng)目出成果。也足見有關(guān)方面要干事業(yè)的緊迫感了。
以前要么是不允許開發(fā)經(jīng)營,要么就是走統(tǒng)一征收流程,先從農(nóng)村集體用地征收為國有,再經(jīng)過地方行政機(jī)關(guān)統(tǒng)一招拍掛,由無數(shù)地產(chǎn)商激烈競價(jià)才能購得土地,這種模式帶來的問題和局限我們都有所體會(huì)。如今,新法如果實(shí)施,村集體可自行出讓土地給產(chǎn)業(yè)公司,無需經(jīng)中間商過一道手,更多利潤會(huì)留給村集體,變?yōu)槭找鏅?quán)分配給每一個(gè)村民。
老百姓是不是只能住33層的墓碑式高容積率公寓樓?這一老舊形態(tài)產(chǎn)品是香港地產(chǎn)商的發(fā)明,居住品質(zhì)實(shí)際較差,卻成為中國城市最普遍的景觀界面,黑壓壓一片墓碑樓,直到天際線,去過貴陽花果園的朋友可以談?wù)勼w驗(yàn),我是感覺到不見天日的壓抑,現(xiàn)在成了領(lǐng)略高容積率鴿子籠的打卡景點(diǎn)了。
高樓層壓縮式居住,制造出了當(dāng)下農(nóng)村居住體驗(yàn)(有院子有花園 能停車)好于城市的倒掛現(xiàn)象。
如果農(nóng)地產(chǎn)權(quán)可流通,一戶建和別墅、院子,將會(huì)是中國住房市場上新的供給形態(tài),改善性需求會(huì)大大激發(fā)出來。這也符合當(dāng)前提倡的滿足住房改善型需求大背景。
改革的方向,就是增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入,讓以前的沉睡資產(chǎn),可轉(zhuǎn)讓可融資。對(duì)于城市居民,則可以回鄉(xiāng)擁有院子和花園。城鄉(xiāng)資源雙向流通。
伍勇談到,此次新法里,還有一條關(guān)鍵性法規(guī),留了一個(gè)突破口。
這是第十七條有下列情形之一的,喪失農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份:
(一)死亡;
(二)喪失中華人民共和國國籍;
(三)已經(jīng)取得其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份;
(四)已經(jīng)成為公務(wù)員,但是聘任制公務(wù)員除外;
(五)法律法規(guī)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織章程規(guī)定的其他情形。
因前款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)情形而喪失農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的,依照法律法規(guī)、國家有關(guān)規(guī)定和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織章程,經(jīng)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商,可以在一定期限內(nèi)保留其已經(jīng)享有的相關(guān)權(quán)益。
翻譯一下就是:雖然公務(wù)員按規(guī)定會(huì)喪失農(nóng)村土地權(quán)益,但是經(jīng)過協(xié)商和三分之二的表決,還是可以給公務(wù)員保留宅基地等土地權(quán)益。
其實(shí),這個(gè)最有購買力的群體,深藏在基因里的告老還鄉(xiāng)夢(mèng)、院子夢(mèng)花園夢(mèng),長期無法被滿足。新法的新條款,將可能為這一群體回鄉(xiāng)置產(chǎn)定居和消費(fèi)打開口子。讓朝氣蓬勃的中老年人們?yōu)猷l(xiāng)村注入一些朝氣。
院子經(jīng)濟(jì),帶來的在地化消費(fèi)是巨大的,從設(shè)計(jì)裝修施工到園林樹木,搭建涼亭假山水池甚至是游泳池,安裝光伏板、儲(chǔ)能,乃至新能源汽車和充電樁,都是巨額的消費(fèi),一個(gè)回鄉(xiāng)生活的賢達(dá),足以給多個(gè)村民提供就業(yè)機(jī)會(huì),讓公務(wù)員回村自愿花錢,效果或許比push公務(wù)員下鄉(xiāng)駐村更好。
讓資金下鄉(xiāng),才能讓鄉(xiāng)下長期不值錢的東西變得值錢,才能給農(nóng)村以更多投入和更好生活。
也能解決當(dāng)前許多問題。國民擠在鴿子籠里生活,只會(huì)把人們的消費(fèi)和生育給限制死,消滅了生活的豐富性。而回歸院子生活,能堆放雜物,能在院子里修車洗車,做手工種綠植養(yǎng)貓狗,能解除消費(fèi)的枷鎖,對(duì)于中國成為消費(fèi)大國的意義非常深遠(yuǎn)。住鴿子籠停車難,老百姓連車都不愿意買的,若能直接開車入自家院子,這對(duì)于汽車行業(yè)的提振也是巨大的。有個(gè)院子,連養(yǎng)孩子的動(dòng)力都會(huì)增加,是一個(gè)解決生育問題的可行方案。
不能交易的東西就不值錢,能交易才能值錢,真想對(duì)農(nóng)民好,就得讓農(nóng)民手里的東西變得流動(dòng)起來,這是樸素的原理。伍勇估算,全部農(nóng)村土地如果能逐步實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)交易,全國會(huì)有100萬億資產(chǎn)釋放出來。重慶土交所總經(jīng)理熊儀俊在公開場合估算的口徑同樣是100萬億。
不過,當(dāng)前能夠放開的僅限于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地,并不是宅基地。現(xiàn)在各地在推宅基地?fù)Q城里的住房,或是試點(diǎn)宅基地跨村集體交易,幅度有限。有接近管理部門的業(yè)內(nèi)人士告訴我,宅基地其實(shí)更應(yīng)該作為第一步盡早放開,允許農(nóng)民的房子和城市商品房同價(jià)同權(quán),自由買賣。
另外就是用于種糧食和作物的農(nóng)地,這一塊的思路是:小田變大田,農(nóng)民成為“不在地主”或叫“不參與種植的股東”,大田交給機(jī)械化規(guī)?;拇筚Y金方來打理,生產(chǎn)效率提升,注入科技來提升產(chǎn)量降低病害,規(guī)模和科技紅利會(huì)讓農(nóng)民相比自己辛苦種地,能分到更多利潤。
每畝土地投入也會(huì)大大增加,最終建成農(nóng)業(yè)強(qiáng)國。按一畝地3000元的投入標(biāo)準(zhǔn),全國15億畝農(nóng)田來算,這是一個(gè)四萬多億的超級(jí)大基建。
對(duì)于農(nóng)民來說,伍勇估算,一旦入市交易,每戶能增加幾十萬的可流通資產(chǎn),又是一大筆貨幣注入到經(jīng)濟(jì)體中,且非常有利于縮小貧富差距,消弭城鄉(xiāng)分割。同時(shí),農(nóng)民消費(fèi)力增加,會(huì)帶動(dòng)非常多行業(yè)起飛。
最終的格局會(huì)是,農(nóng)村的土地分兩種性質(zhì):農(nóng)用地和建設(shè)用地,前者種糧食,搞規(guī)?;?、科技化,告別低效率低收入的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)。后者種房子、種院子,既滿足城里人的院子夢(mèng),也為作為股東的農(nóng)民提供財(cái)產(chǎn)性收入。
最后,也為幫助我寫作本文的土流網(wǎng)打個(gè)廣告,伍勇的土流網(wǎng)在此前已經(jīng)通過和杭州網(wǎng)商銀行的合作,給農(nóng)民放款了數(shù)百億資金,其還在全國200個(gè)縣建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心,對(duì)于城鄉(xiāng)資源的交換占據(jù)了先發(fā)地位,或許也會(huì)在此次產(chǎn)業(yè)變革中實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵卡位。
激活農(nóng)村沉睡資產(chǎn),扭轉(zhuǎn)通縮,已經(jīng)刻不容緩了。