房地產(chǎn)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著個人的財(cái)富狀況，更關(guān)系著國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

剛剛過去的2023年，在人口負(fù)增長、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩等因素疊加下，中國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2023年1～12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，同比下降9.6%；商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%；商品房銷售額11.66萬億元，是2016年以來新低，同比下降6.5%。

不太好看的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，難免讓房地產(chǎn)行業(yè)陷入一定的悲觀情緒之中。

不過，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整時，“變化”也隨之而來；這不管是對政府還是對房企，是挑戰(zhàn)同樣也是一次新的“變革”機(jī)會。

高質(zhì)量，是未來行業(yè)發(fā)展重點(diǎn)

政策層面出發(fā)，中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，可以簡要地概括為“好房子”。

關(guān)于“好房子”這個關(guān)鍵詞，在2023年多次政府相關(guān)工作會議中，都在著重強(qiáng)調(diào)。

比如2023年12月22日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議提出：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。

再比如在2023年9月召開的中國城市規(guī)劃年會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹出席會議時也指出，“我們要以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標(biāo)，從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，創(chuàng)造高品質(zhì)生活空間。”

為什么說高質(zhì)量的好房子，是中國房地產(chǎn)未來發(fā)展的主要方向呢？

一方面，好房子是消費(fèi)者的迫切需求。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，對于老百姓來說，需求從擁有房子變成了擁有好房子。

比如現(xiàn)有房屋出現(xiàn)漏水漏電、屋內(nèi)設(shè)計(jì)不合理、物業(yè)管理水平差、相關(guān)公共設(shè)施陳舊老化；以及教育、醫(yī)療、交通等配套資源欠缺，都可能讓消費(fèi)者對現(xiàn)有居住環(huán)境感到不滿。

因此隨著人們物質(zhì)生活水平的提升，對居住環(huán)境和生活品質(zhì)的要求變高了，好房子也成為了老百姓的迫切需求。

另一方面，好房子是房企的新賽道。

房地產(chǎn)企業(yè)對國家發(fā)展的重要性不言而喻，經(jīng)濟(jì)增長、城市化推進(jìn)、社會穩(wěn)定、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方面都離不開房地產(chǎn)企業(yè)的貢獻(xiàn)。

過去二十幾年，中國房地產(chǎn)需求旺盛，行業(yè)在高速發(fā)展過程中難免有無序之處。如今供求關(guān)系發(fā)生變化，新模式下對企業(yè)提出了更高的要求，有利于優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，這對于未來行業(yè)健康發(fā)展起到了一定保障作用。

意識到“好房子”是必然后，再看2023年政府的一系列政策舉措，就變得更好理解了。

比如在消費(fèi)者層面，政府部門加大對首套住房和改善性住房需求的支持力度，同時積極推進(jìn)房屋品質(zhì)提升，鼓勵企業(yè)提高房屋品質(zhì)，加大綠色建筑和智能化家居的推廣力度，提升居住環(huán)境和生活品質(zhì)。

在房企層面，政策優(yōu)化融資環(huán)境，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序；同時加大對優(yōu)質(zhì)房企的融資支持力度，提高行業(yè)集中度。

總之，政府的一系列措施，旨在提升住房品質(zhì)和居民生活質(zhì)量，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級和健康發(fā)展，這也是行業(yè)大趨勢所致。

企業(yè)應(yīng)如何適應(yīng)新環(huán)境

行業(yè)向高質(zhì)量多元化發(fā)展，這要求房地產(chǎn)企業(yè)從單一房地產(chǎn)住宅開發(fā)商向綜合型房企轉(zhuǎn)型發(fā)展。

這種轉(zhuǎn)型，對于傳統(tǒng)房企來說，是一件極具挑戰(zhàn)的事。

因?yàn)閱我坏姆康禺a(chǎn)住宅開發(fā)模式十分簡單，已有一套非常完整且固定的經(jīng)營思路與盈利模型；而想要實(shí)現(xiàn)多元化，以適應(yīng)綜合類型房企發(fā)展思路，則需要企業(yè)具有較大的戰(zhàn)略能力與創(chuàng)新精神；對企業(yè)資源、資金、人才儲備、技術(shù)等方面都是挑戰(zhàn)。

回看目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，一些頭部房企在多元化這條道路上，其實(shí)已經(jīng)取得了一定成就。

根據(jù)企業(yè)財(cái)報(bào)，目前龍湖集團(tuán)、華潤置地、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)等多家房企在立足于夯實(shí)住宅品質(zhì)的同時，已經(jīng)找到了一個或多個多元化發(fā)展領(lǐng)域。

與此同時，這些多元業(yè)務(wù)貫穿整個行業(yè)，且已經(jīng)能為企業(yè)提供穩(wěn)定的營業(yè)收入，屬于多元業(yè)務(wù)聚焦發(fā)展類房企。

比如在剛剛過去的2023年，萬科地產(chǎn)在物業(yè)管理、物流倉儲、租賃住宅領(lǐng)域表現(xiàn)不俗；華潤置地在購物中心、寫字樓、酒店、輕資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)上業(yè)績突出；龍湖則通過開發(fā)、運(yùn)營及服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，也覆蓋了地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造等多航道業(yè)務(wù)。

其實(shí)細(xì)看房企拆分出來的多元業(yè)務(wù)板塊，會發(fā)現(xiàn)主要是集中在投資物業(yè)（包含購物中心、寫字樓、酒店）以及物業(yè)管理板塊。

而投資物業(yè)與物業(yè)管理都屬于房地產(chǎn)開發(fā)的衍生，對于房企來說，在傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)銷售之外圍繞房屋的生命周期培育這些成熟新業(yè)務(wù)意義重大。

因?yàn)檫@種全新的發(fā)展模式，不僅能為企業(yè)帶來穩(wěn)定可觀的收益，這也是城市治理與百姓生活的共同追求。

總的來說，不管是在當(dāng)下以及在未來，優(yōu)秀的房企絕不僅限于簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，它將圍繞地產(chǎn)開發(fā)承載更多的內(nèi)容，滿足市場的更多需求；站在企業(yè)角度，這也是體現(xiàn)自己核心競爭力、拓展業(yè)務(wù)邊際、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展的必然之舉。

對比海外，高質(zhì)與多元的必然性

與一些發(fā)展成熟的海外地產(chǎn)行業(yè)相比，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在土地制度、融資渠道、品牌建設(shè)、運(yùn)行管理等諸多方式還有很長的路要走。

比如在運(yùn)行管理方面，成熟的海外房地產(chǎn)開發(fā)商注重對項(xiàng)目的全周期管理，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售和售后服務(wù)等。

以日本房地產(chǎn)為例，日本房地產(chǎn)曾經(jīng)歷過泡沫經(jīng)濟(jì)的重大挑戰(zhàn)，行業(yè)開始洗牌，危機(jī)之下，行業(yè)集中度逐步提升。

根據(jù)日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所數(shù)據(jù)，2022年TOP10房企銷售集中度達(dá)40.2%，較2008年提高10.4個百分點(diǎn)。

另外，從頭部企業(yè)的營收結(jié)構(gòu)來看，2022年日本市值前10大房企中，除了野村不動產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)銷售占比超過一半，其余房企的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)占比均未超過30%。

也就是說，“賣房子”僅是頭部房企的業(yè)務(wù)之一，高端與多元給房企帶來了更多發(fā)展可能。

回到國內(nèi)，布局“高端與多元”，同樣給國內(nèi)房企帶來了更多機(jī)會。

以龍湖為例，在行業(yè)動蕩的2023年，企業(yè)仍在積極土儲，如2023年12月企業(yè)分別以26.53億元和2.9億元的價格，先后拍得杭州及成都核心地塊。

除了開發(fā)業(yè)務(wù)之外，據(jù)公告顯示，2023年龍湖經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)265.3億元（含稅），同比增長6%左右，創(chuàng)造歷史新高，其中運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊收入約138.8億元（含稅），服務(wù)業(yè)務(wù)板塊收入約119.3億元（含稅）。

細(xì)分到這兩個板塊，在運(yùn)營方面，截至2023年底，龍湖商業(yè)累計(jì)開業(yè)運(yùn)營的購物中心88座，長租業(yè)務(wù)也在推動產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量。

在服務(wù)方面，通過與政府、企業(yè)等合作，企業(yè)提供專業(yè)的服務(wù)和管理，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)集聚和發(fā)展。同時還不斷拓展新的服務(wù)領(lǐng)域，如智慧城市、環(huán)保等，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)多元化。

可以看到，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)已成為龍湖這家企業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻(xiàn)源，聯(lián)合地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，構(gòu)建起了企業(yè)的核心護(hù)城河。

當(dāng)然，穩(wěn)定的業(yè)務(wù)發(fā)展，也讓龍湖的財(cái)務(wù)狀況一直都十分健康。

據(jù)媒體報(bào)道，2023年12月20日，龍湖集團(tuán)提前償還20億港元銀團(tuán)貸款，據(jù)悉，該銀團(tuán)貸款總額為153億港元，在本次償還后已全部提前還清，至2024年底，龍湖已無到期需償還的境外銀團(tuán)；至2026年底，亦無到期美元債。

2023年能夠?qū)崿F(xiàn)提前還款，意味著龍湖2024年將輕裝上陣；此外，企業(yè)的財(cái)務(wù)健康還體現(xiàn)在融資渠道暢通、經(jīng)營性現(xiàn)金流回正等多個方面。

總的來說，行業(yè)掀起波瀾時，強(qiáng)者越強(qiáng)似乎是一個亙古不變的道理；而深度調(diào)整之后的中國房地產(chǎn)，也將會迎來一個嶄新的時代。