恒大的債權(quán)人開始動手了。

11月6日晚間，“躺平”許久的中國恒大（03333.HK，以下簡稱恒大）突然發(fā)布公告。公告稱，恒大一塊位于中國香港元朗擬用于住宅的未開發(fā)土地已被資產(chǎn)接管人出售，出售價格約6.369億美元，預(yù)計虧損達(dá)到高于售價的7.7億美元。

公告解釋稱，恒大此次出售所得款將用于償還恒大在該項目的財務(wù)義務(wù)。據(jù)資料顯示，恒大香港元朗項目的資產(chǎn)接管人，是美國不良資產(chǎn)管理企業(yè)橡樹資本。

該地塊為位于香港元朗的和生圍項目，是恒大集團(tuán)在2019年以47.5億港元從恒基地產(chǎn)手中購入。根據(jù)規(guī)定，恒大方面需要先更改規(guī)劃，再更改地契、補地價后，才可申請發(fā)展。恒大在該項目的前期投入不菲。在補完地價之后，恒大在該項目的總成本已超過89億港元。

有媒體觀點稱，恒大目前處于風(fēng)雨飄搖中，前面的債務(wù)重組仍未取得積極進(jìn)展，現(xiàn)在不少債權(quán)人通過處置質(zhì)押物來挽回?fù)p失，恒大最大的問題是還有多少資產(chǎn)可以出售？

事實真是如此嗎？

資本開始迫不及待

據(jù)BT財經(jīng)了解到，被出售的土地為恒大在元朗的和生圍項目，總占地約223.25萬平方英尺，其中與米埔保育區(qū)相連的逾51萬平方英尺將會被修復(fù)為濕地生態(tài)區(qū)，與住宅發(fā)展地盤相隔。用作建設(shè)房屋的逾172.23萬平方英尺地盤，總可建樓面約89.3萬平方英尺。

恒大當(dāng)時購入的價格為47.5億港元，以當(dāng)時的匯率計算，恒大購入的價格約為6.2億美元，但元朗和生圍項目起初地塊用途并非住宅，而是漁塘及農(nóng)地等濕地生態(tài)區(qū)，開發(fā)商為了能夠建低密度住宅，需給當(dāng)局補地價。

恒大從恒基地產(chǎn)購入后還補交了42億港元的差價，在這個項目上恒大總投入已經(jīng)高達(dá)89億港元。經(jīng)過3年的升值溢價，這塊土地的實際價值幾乎翻倍，在恒大遭遇危機(jī)的2021年8月份，恒大曾在市場上為該項目尋找買家，當(dāng)時的意向價約80億港元，約合11億美元，這是恒大在缺錢的時候處理價格。

地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，如今這塊土地的實際價值應(yīng)該近百億港元，約合14億美元。這也與恒大所預(yù)計虧損7.7億美元相吻合。

恒大在缺錢的時候，本想以80億港元的低價出售元朗項目來緩解債務(wù)壓力，相比總投入來說已經(jīng)虧了10億港元。再算上升值溢價的話，恒大已經(jīng)以低于市場價20億港元的價格出手，但依然無人問津。

2022年3月，恒大非執(zhí)行董事梁森林曾提及，香港元朗項目是由美國不良資產(chǎn)管理企業(yè)橡樹資本接管，此前恒大為從橡樹資本那借款5.2億美元而將該項目抵押，按照約定，恒大未能在規(guī)定期限內(nèi)償還到期債務(wù)，橡樹資本按照合同約定接管項目。

橡樹資本無論是自己持有還是出售，6.369億美元的價格都讓他們穩(wěn)賺不賠，但對恒大來說確實血虧。在恒大債務(wù)重組遲遲沒有下文的情況下，債權(quán)方已經(jīng)開始按捺不住，他們等不到恒大的債務(wù)重組方案，也等不到恒大的東山再起，瓜分恒大的序幕正式開啟。

以恒大預(yù)計虧損7.7億美元的最新匯率計算，恒大在這個項目上不僅沒有賺到一分錢，還巨虧56億元，這對債臺高筑的恒大來說，無疑是雪上加霜。而債權(quán)人的這一做法，將會引來更多債權(quán)人的效仿。未來恒大的局面將更加危險，雖然并未走到破產(chǎn)清算的地步，但現(xiàn)在已經(jīng)和破產(chǎn)清算基本類似。固定資產(chǎn)甚至有價值的資產(chǎn)都會被擺上貨架出售，而這種出售已經(jīng)不是以市場價格出手，將會以遠(yuǎn)低于市場價格的低價出售。

這一瓜分模式被開啟，讓原本總資產(chǎn)大于總債務(wù)的恒大，即便賣光手中所有資產(chǎn)都無法還清債務(wù)，照這模式進(jìn)行下去，恒大不僅不能東山再起，甚至很快就必死無疑。

恒大曾試圖挽回敗局，避免事態(tài)邁向最壞的結(jié)局，但如今看來，局面已經(jīng)無法控制，這個口子一開，恒大像商超的商品或?qū)⒑芸鞎坏蛢r搶購一空。

某地產(chǎn)首席分析師文斌（化名）認(rèn)為恒大所損失的遠(yuǎn)不止7.7億美元，最壞的可能是引起眾多債權(quán)人的效仿?！氨旧砗愦缶退拿娉?，這下債權(quán)接管人出售資產(chǎn)或為其他債權(quán)人樹立一個樣本，恒大最怕的“擠兌”局面，有可能提前到來了，恒大的日子將愈發(fā)艱難。”但文斌指出，恒大香港項目被收購，對香港的房價不會帶來影響。

許家印事與愿違

恒大暴雷后，許家印其實并沒有放棄自救。

2022年大年初六，許家印在內(nèi)部發(fā)表講話強(qiáng)調(diào)“不會賤賣資產(chǎn)，因為資產(chǎn)賤賣完了也很難還清債務(wù)?！痹S家印比誰都清楚，恒大手中的資產(chǎn)是不能賤賣的，一旦賤賣資產(chǎn)，不僅無法還清債務(wù)還將陷入萬劫不復(fù)的境地。

留得固定資產(chǎn)，是許家印以圖東山再起的唯一機(jī)會，他的這個出發(fā)點是對的，可如今的事態(tài)已經(jīng)完全不受他的控制了。甚至連他本人的豪宅也早已被沒收。香港土地注冊處的記錄顯示，許老板在香港的一幢豪宅，被貸方中國建設(shè)銀行查封甚至沒收。這是許家印在香港個人資產(chǎn)被沒收的第一個先例。

早在2021年11月，許家印為了緩解債務(wù)壓力就抵押了香港山頂豪宅，將布力徑10號B屋及C屋給銀行套現(xiàn)。據(jù)了解許家印一共持有香港山頂布力徑三幢別墅，分別為B座、C座和E座。

如果按照市值來估算的話，價值分別約為8億、7億和10億港元。這是許家印的妻子丁玉梅最喜歡的豪宅，一年有超過一半的時間住在這里，如今許老板把心愛的豪宅低價抵押變現(xiàn)，其中B屋抵押給中國建設(shè)銀行（亞洲），套現(xiàn)僅3億港元。C屋獨立房屋也已抵押給“歐力士亞洲資本有限公司”，具體金額不詳。許家印此舉也是迫于無奈。

整個2021年，許家印為緩解債務(wù)壓力陸續(xù)賣掉自己的豪宅、私人飛機(jī)、以及相關(guān)股*等總計套現(xiàn)70億元，而恒大也陸續(xù)出售了盛京銀行、恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大冰泉等資產(chǎn)，其中盛京銀行回籠資金180億元，恒騰網(wǎng)絡(luò)回籠資金超過100億元，總計回籠資金超過600億元，但看似金額不少，但和近2萬億的總債務(wù)相比無疑是九牛一毛。

除了出售資產(chǎn)回籠資金之外，恒大的地產(chǎn)項目也逐漸被債權(quán)人所“瓜分”，天眼查數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)項目在今年內(nèi)發(fā)生股權(quán)變動的多達(dá)數(shù)十家，其中最近的是11月4日成都寰瑞置業(yè)有限公司的股權(quán)發(fā)生變更，由五礦信托持股100%。

五礦信托也成為恒大的最大買家，接手恒大廣州南沙童世界、東莞恒大悅龍臺、佛山恒大鉑睿府以及昆明的恒大林溪郡，這些項目均是恒大退出，由五礦信托100%持股。這些地產(chǎn)項目的變更，或多為債權(quán)人的利益轉(zhuǎn)移，回籠資金有限。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為恒大目前最短缺的就是流動性，缺乏流動性必然只能出售土地這樣的固定資產(chǎn)，“虧錢出售某塊土地既是隨行就市下的被迫之舉，也是盤活流動性以實現(xiàn)積極保交樓的應(yīng)勢之舉。至于還債的問題，可能都是排在保交樓之后的事情。當(dāng)然，就具體的某塊土地而言，如果需要使用出售后的現(xiàn)金流，歸還以其實現(xiàn)的抵押或者質(zhì)押貸款則是必要的前提了。”

保交樓是恒大必須完成的任務(wù)，能完成保交樓，恒大理論上還有東山再起的機(jī)會，完成不了保交樓，就必定回天無力，現(xiàn)在恒大不斷出售資產(chǎn)和變更地產(chǎn)項目的目的也就是為了確保保交樓。

但即便如此，許家印也一直沒有出售恒大汽車和恒大物業(yè)，這兩項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是許家印的“救命稻草”，一直被許家印捂在兜里。許家印最初的算盤打得不錯，只是事態(tài)慢慢發(fā)展到他無法控制的局面，這種事與愿違的無奈，讓神通廣大的許家印同樣“巧婦難為無米之炊”，現(xiàn)在的恒大境況越來越糟。

恒大在公告中債務(wù)重組在2022年內(nèi)完成，如今只剩下不到2個月的時間，這才是債權(quán)人迫不及待要瓜分恒大的根本原因。

不翼而飛的134億元存款

2022年3月22日，恒大系三家公司全部停牌。這不算是新聞，從恒大出事后，都是意料之中的，但在隨后的審計中發(fā)現(xiàn)中國恒大重要子公司恒大物業(yè)在2021年度財報中有134億元存款離奇失蹤，成為轟動一時的奇案。

在經(jīng)過獨立調(diào)查委員會4個月的調(diào)查后，恒大才對這134億元的存款去向進(jìn)行解釋——該質(zhì)押相關(guān)的貸款透過第三方（扣除費用后）劃轉(zhuǎn)回流至中國恒大集團(tuán)，用作集團(tuán)的一般營運。

這筆134億元的存款分為三筆，分別是20億元的存單質(zhì)押擔(dān)保、87億元的存單質(zhì)押擔(dān)保和27億元的存單質(zhì)押擔(dān)保，第一筆20億元的存單質(zhì)押擔(dān)保發(fā)生在2020年12月期間，目的是為第三方公司獲得等額銀行貸款，扣除費用的所得資金再通過第三方轉(zhuǎn)至恒大集團(tuán)。公告稱，這筆銀行貸款已經(jīng)在2021年3月到期已經(jīng)還清，質(zhì)押已被解除。

第二筆87億元和第三筆27億元的存單質(zhì)押擔(dān)保和第一筆的情況基本類似，都是以定期存款為第三方公司（其實都是子公司）承擔(dān)借款擔(dān)保，經(jīng)過倒手后這筆借款再轉(zhuǎn)至恒大集團(tuán)，但在恒大暴雷后，到期無法償還借款，其存單質(zhì)押擔(dān)保分別于2021年11月和12月以及2021年9月被劃轉(zhuǎn)和強(qiáng)制執(zhí)行。

物業(yè)公司的存款來自千萬業(yè)主的物業(yè)費，是為了保障業(yè)主權(quán)益的專用資金，輕易不能挪用，挪用將涉嫌違法，但恒大這么一操作，就合法的“挪用”了，此舉引起了眾多恒大業(yè)主的憤怒。

根據(jù)初步調(diào)查數(shù)據(jù)，中國恒大執(zhí)行董事夏海鈞及潘大榮，以及子公司恒大集團(tuán)有限公司的執(zhí)行總裁柯鵬都參與了“134億存款的失蹤之謎案”，在恒大資金如此緊張而能觸碰到這130多億存款的人，被媒體認(rèn)為是“替罪羊”。

后續(xù)恒大對涉事人員的處罰力度來看也是雷聲大雨點小，盡管涉事金額高達(dá)134億元，這些恒大高管們所受到的懲罰太過于輕微，涉事總裁夏海鈞、CFO潘大榮等6名員工僅被被免職這樣象征性的懲罰一下。

恒大此前一直將普華永道作為御用審計，但這次不是恒大首次被查，此前香港財匯局就出手調(diào)查恒大和背后審計機(jī)構(gòu)普華永道。香港財匯局官網(wǎng)于2021年10月15日發(fā)布公告稱，將就中國恒大集團(tuán)有關(guān)持續(xù)經(jīng)營的匯報展開調(diào)查。

開展調(diào)查的原因是在2020年度報告、2021年中期報告中，恒大沒有明確聲明，究竟是否在持續(xù)經(jīng)營上存在重大不確定性。而作為年報審計機(jī)構(gòu)，普華永道在2020年報的審計意見中，只發(fā)表了無保留意見，也并沒有提及持續(xù)經(jīng)營的重大不確定性。

如今這134億元存款水落石出，但是卻由存款變成了欠款，對負(fù)債累累的恒大來說，如何還清這筆外債將又是一個難題。而這筆存款的失蹤之謎對恒大的口碑更是進(jìn)一步的打擊，在債權(quán)人原本不信任的基礎(chǔ)上更深了一步。

審計師馬麗娜認(rèn)為審計單位或許知曉恒大“違規(guī)”，但作為多年的御用單位可能存在默認(rèn)的情形，“恒大不是因為暴雷，到期沒有能力還上，這事就神不知鬼不覺過去了，不巧的是，恒大到期沒有錢還上借款，這些存單才被質(zhì)押?！?/span>

有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，行業(yè)中物業(yè)公司確實存在違規(guī)為地產(chǎn)公司輸送資金的情況，但恒大這次有些往槍口上撞的味道，而參與其中的都是恒大二三號人物的高管，根據(jù)恒大2020年年報可知，恒大執(zhí)行董事夏海鈞的年薪高達(dá)2.05億元，是名副其實的“打工皇帝”。

據(jù)BT財經(jīng)了解到，整個地產(chǎn)界年薪超過千萬的高管鳳毛麟角，以萬科董事長郁亮的稅前一百多萬元的年薪計算，萬科的一把手年薪尚不及夏海鈞的1%。

“這次存款事件，如果說許家印完全不知情，那基本不太可能。而夏海鈞在恒大暴雷后套現(xiàn)8億元，以及一些列事件，也已經(jīng)飽受非議，他的離開對恒大未必是壞事?！痹撊耸繉ο暮ｂx的離任并不意外。

但這次存款事件之后，更加讓債權(quán)人失去信心，增加了對恒大的不信任，成為債權(quán)人拋售資產(chǎn)的一大導(dǎo)火索。

李嘉誠欲撿漏抄底

在恒大的資金鏈出現(xiàn)問題之后，許家印一直想將公司的不必要資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去，比如香港的恒大中心，恒大中心在被擺上貨架后，也有眾多企業(yè)和資本垂詢，甚至還引來了李嘉誠的報價，但李嘉誠趁火打劫的90億港元報價很難打動恒大，畢竟不久前越秀集團(tuán)的報價一度高達(dá)105億元，但后期因為疫情影響而選擇放棄。

知情人士透露，越秀最終放棄，疫情只是其中一個原因，最主要的是越秀董事會最終否決原因是因為恒大存在眾多不確定因素?！昂愦笊形唇鉀Q的債務(wù)問題，或為接下來的交易帶來不確定因素，會導(dǎo)致整個收購過程變得更加復(fù)雜，最終才退出收購?！?/span>

而香港恒大中心并不是恒大自建的產(chǎn)業(yè)而是從華人置地劉鑾雄手中以125億港元購買的，位于中國香港灣仔告士打道38號，占地2138.8平方米，總建筑面積32090.9平方米，樓高94.85米，總計26層，該棟樓的前身為美國萬通大廈。

恒大接手此棟物業(yè)時，成交總價和平均尺價都刷新了香港商廈買賣的最高紀(jì)錄。恒大曾表示該收購事項代價分六年支付，每年僅需支付少量資金。若按此計劃，恒大應(yīng)該在2021年完成了樓價支付。不過，恒大流動性危機(jī)在2021年中暴露。

據(jù)香港土地注冊處資料，恒大2020年底曾就該樓向中信銀行融資約76億港元，但據(jù)中國香港2022年9月13日公開文件披露，香港中國恒大中心大樓已于9月6日被債權(quán)人中信銀行旗下中信銀行國際委任接管人安邁企業(yè)顧問公司接管。這也意味著香港恒大中心的最終結(jié)局非常有可能和元朗的項目一樣。

地產(chǎn)行業(yè)分析師王一然認(rèn)為，恒大現(xiàn)在出售的資產(chǎn)還不算是核心資產(chǎn)，最核心的資產(chǎn)依然是恒大物業(yè)和恒大汽車，“從目前來看，許家印并沒有要賤賣恒大物業(yè)和恒大汽車的打算，而其他資產(chǎn)的價值根本對總債務(wù)于事無補，再耗下去，恒大的其他相關(guān)資產(chǎn)甚至?xí)M(jìn)一步貶值?！?/span>

正如王一然所說，香港恒大中心現(xiàn)在已經(jīng)引來李嘉誠的低價抄底，但以李嘉誠的精明，恒大拖得越久可能將虧得更多。如今橡樹資本已經(jīng)打開了“潘多拉魔盒”，后續(xù)帶來什么樣的后果都不是許家印愿意看到的，也是許家印無法控制的。

恒大創(chuàng)造了一個地產(chǎn)神話，同樣也為行業(yè)提供了一個負(fù)面教材，或在不久的將來，地產(chǎn)江湖再無恒大。